Grundsteuer

Das Bundesverfassungsgericht hat mit seinem höchstrichterlichen Beschluss vom 10.04.2018 die Bewertungsvorschriften für die Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Seine Entscheidung hat das BVerfG damit begründet, dass das Festhalten des Gesetzgebers am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen führt, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt.

Die bisherigen Bewertungsregeln durften noch für eine Übergangszeit bis 31. Dezember 2024 angewandt werden.

Den Bundesländern wurde es durch ein Bundesgesetz ermöglicht, vom Grundsteuerrecht des Bundes (Bundesmodell) abzuweichen. Von dieser sog. Länderöffnungsklausel haben mehrere Bundesländer Gebrauch gemacht. Auch Baden-Württemberg.

Sowohl im Bundesrecht als auch im Grundsteuergesetz für Baden-Württemberg wird die Grundsteuer wie im bisherigen Recht in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

• Im ersten Schritt, dem Bewertungsverfahren, stellen die Finanzämter den Grundsteuerwert fest. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Grundsteuerwertbescheids.
• Im zweiten Schritt wird von den Finanzämtern auf der Grundlage des Grundsteuerwerts der Messbetrag berechnet. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Messbescheids.
• Im dritten Schritt errechnet die Gemeinde die Grundsteuer, in dem sie den vom Finanzamt berechneten Messbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert.

Die Gemeinden können an den gesetzlichen Vorgaben und an den Bescheiden des Finanzamtes nichts ändern.

Durch den Grundsteuerbescheid der Gemeinde wird die Grundsteuer dann gegenüber dem Steuerpflichtigen festgesetzt mit Zahlungsverpflichtung.

Für das Grundvermögen = Grundsteuer B hat der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg einen eigenen Weg gewählt.

Bei diesem wird die Grundstücksfläche mit dem vom zuständigen Gutachterausschuss für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden auf den 01.01.2022 festgestellten Bodenrichtwert multipliziert.

Für unsere Gemeinde und 17 andere Gemeinden im östlichen Bereich des Landkreises Biberach ist die hauptamtliche besetzte Geschäftsstelle dieses Ausschusses bei der Stadtverwaltung in Laupheim.

Die Gebäudewerte auf den entsprechenden Grundstücken sind ab 01.01.2025 nicht mehr relevant. In Baden-Württemberg bleibt die Bebauung eines Grundstücks und damit ein etwaiger Gebäudewert auf der Ebene der Bewertung damit unberücksichtigt. Der sich ergebende Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) wird mit der sogenannten Steuermesszahl, für die insbesondere für bebaute Wohngrundstücke ein Abschlag von 30 % vorgesehen ist, vervielfacht.

Bei der Land- und Forstwirtschaft = Grundsteuer A hat der Landesgesetzgeber das Bundesmodell übernommen. Die Bewertung erfolgt hier auf Basis eines typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Während im bisherigen Recht bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben die Wohngebäude der Betriebsinhaber, seiner Familienangehörigen und die Altenteiler bei der Grundsteuer A mitbewertet worden sind, werden diese zukünftig als eigenes Grundsteuerobjekt bei der Grundsteuer B bewertet.

Aufgrund von den neuen, ab 01. Januar 2025 geltenden Gesetzen und Bemessungsgrundlagen sind von den Gemeinderäten die Hebesätze 2025 neu zu beschließen.

Die Landesregierung hat an die Kommunen appelliert, im Zuge der neuen Systematik des Landesgrundsteuergesetzes keine Mehreinnahmen gegenüber dem bisherigen Grundsteueraufkommen anzustreben (sog. Aufkommensneutralität). Dazu hat das baden-württembergische Finanzministerium ins Internet für die Grundsteuer ein sog. Transparenzregister eingestellt. In diesem Register ist dargelegt in welcher Bandbreite die jeweilige Gemeinde ihre Hebesätze neu festsetzen sollte.

Vom Gemeinde- und Städtebund wurde dazu auf die Landesverfassung hingewiesen derzufolge die Festsetzung der Hebesätze eine originär kommunale Angelegenheit ist.

Das Grundsteueraufkommen 2024 von unserer Gemeinde aus der Grundsteuer A beträgt ohne Nachzahlungen für frühere Jahre aufgrund von ihrer nur sehr kleinen Gemarkungsfläche von nur rd. 11 qkm und deshalb relativ wenigen landwirtschaftlichen Grundstücken aktuell nur 12.978 €.

Für das Jahr 2025 sind vom Finanzamt für die Grundsteuer A bisher Messbeträge in Höhe von insgesamt 2.378 € festgesetzt worden. Die endgültige Messbetragssumme kann sich in Abhängigkeit von noch ausstehenden Grundsteuermessbescheiden und den nach Unklarheiten durch eingegangene Einsprüche gegenüber dem aktuellen Stand noch geringfügig verändern.

Auf der o.a. aktuellen Grundlage würde das Grundsteueraufkommen 2024 bei der Grundsteuer A im Jahr 2025 erreicht werden mit einem für unsere Gemeinde einnahmenneutralen Hebesatz von 545 v.H.

Die Berechnung dazu:

o.a. Grundsteueraufkommen A für das Jahr 2024: 12.978 €

-------------------------------------------------------------------------------- = 545,75 %

o.a. Summe der Messbeträge A für das Jahr 2025: 2.378 €

Das Grundsteueraufkommen 2024 von unserer Gemeinde aus der Grundsteuer B beträgt ohne Nachzahlungen für frühere Jahre aktuell 349.358 €.

Für das Jahr 2025 sind vom Finanzamt für die Grundsteuer B bisher für fast 96 % der Grundsteuer B-Grundstücke die Messbeträge mit insgesamt 131.803 € festgesetzt worden. Die endgültige Messbetragssumme kann sich in Abhängigkeit von noch ausstehenden Grundsteuermessbescheiden und den Unklarheiten durch eingegangene Einsprüche gegenüber dem aktuellen Stand noch im kleinen Bereich von ca. 4 – 5 % verändern.

Auf der o.a. aktuellen Grundlage würde das Grundsteueraufkommen 2024 bei der Grundsteuer B im Jahr 2025 erreicht werden mit einem für unsere Gemeinde aufkommensneutralen Hebesatz von 265 v.H.

Die Berechnung dazu:

o.a. Grundsteueraufkommen B für das Jahr 2024: 349.358 €

---------------------------------------------------------------------------------- = 265,06 % €

o.a. Summe der Messbeträge B für das Jahr 2025:131.803 €

Nur für die Grundsteuer B:

Am 9. September 2024 hat das baden-württembergische Finanzministerium für die Grundsteuer B das sogenannte Transparenzregister veröffentlicht.

Mit diesem Register können Steuerpflichtige im Internet für eine bestimmte Gemeinde eine Bandbreite an möglichen Hebesätzen abfragen, die aus Sicht des Finanzministeriums aufkommensneutral ist.

Für unsere Gemeinde wurde ein Hebesatzkorridor von 245 v.H. bis 271 v.H. ausgewiesen.

Der von der Gemeindefinanzverwaltung für unsere Gemeinde ermittelte einnahmenneutrale Hebesatz für die Grundsteuer B wäre mit 265 v.H. somit innerhalb von diesem Hebesatzkorridor.

Belastungsverschiebungen

Die bereits erwähnte Aufkommensneutralität bezieht sich ausschließlich auf das Grundsteueraufkommen in einer Gemeinde insgesamt. Nicht jedoch auf die Höhe der Grundsteuer für den einzelnen Steuerpflichtigen. Die o. a. Aufkommensneutralität bedeutet, ob die Gemeinde mit Inkrafttreten der Reform in etwa genauso viele Einnahmen aus der Grundsteuer anstrebt wie zuvor. Auch bei einer aufkommensneutralen Gestaltung, in Bezug auf die Grundsteuereinnahmen insgesamt, gibt es trotzdem zwangsläufig Verschiebungen im Hinblick auf die zu zahlende Grundsteuer je Steuerpflichtigem. Demnach werden manche Steuerpflichtige, auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung, mehr bezahlen müssen als bisher und andere wiederum weniger als bisher. Dies wird als sogenannte „Belastungsverschiebungen“ berechnet.

Belastungsverschiebungen sind eine zwangsläufige Folge der o.g. Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Die Grundsteuerreform durch das höchstrichterliche Urteil des Bundesverfassungsgerichtes und durch das neue baden-württembergische Grundsteuergesetz musste zwangsläufig zu Belastungsverschiebungen führen. Eine Nachfolgeregelung, welche darauf abgezielt hätte, genau die bisherigen Ergebnisse in der Steuerbelastung eines jeden einzelnen Steuerpflichtigen nachzubilden, wäre wiederum rechtswidrig gewesen.

Darüber hinaus ist die Höhe der Belastungsverschiebungen im Bereich der Grundsteuer B auch bedingt durch das baden-württembergische Grundsteuergesetz, bei dem die Gebäudewerte nicht berücksichtigt werden. Weil für die baden-württembergischen Gemeinden gesetzlich verpflichtet ausschließlich die Bodenwerte maßgeblich sind, führt bspw. eine Bebauung mit einem hochwertigen Neubau zu keiner höheren Grundsteuerbelastung für den Steuerpflichtigen. Andererseits führt jedoch auch ein eher einfaches und altes Gebäude für den entsprechenden Steuerpflichtigen auch nicht zu einer geringeren Grundsteuerbelastung. Ob das neue baden-württembergische Grundsteuergesetz deshalb verfassungsgemäß ist, dazu hat der BM dem GR schon mehrfach seine Bedenken mitgeteilt. Auch, dass bereits Klagen gegen das neue baden-württembergische Grundsteuergesetzt eingereicht worden sind.

Zu den konkreten hauptsächlichen Belastungsverschiebungen speziell in unserer Gemeinde wurde der GR bereits in der Sitzung am 06.11.2024 informiert. Im Mitteilungsblatt vom 14.11.2024 wurde dies berichtet. Zur Erinnerung:

• Verschiebung zugunsten „Gewerbe“ und zulasten „Wohnen“.
• Mangels Unterscheidung zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken (Grundsteuerwert unbebaute = Grundsteuerwert bebaute Grundstücke) Verschiebung zulasten unbebauter Grundstücke.
• Da die Bebauung nicht berücksichtigt wird, bewirkt dies eine Verschiebung zugunsten von Wohneigentum und Teileigentum und zulasten von Einfamilienhäusern mit einem großen Grundstück.
• Durch die Ermäßigung der Messzahl ist die Grundsteuer für bebaute Wohngrundstücke sogar geringer als die Grundsteuer für unbebaute Grundstücke.

Die Gemeinden können an den gesetzlichen Vorgaben und an den Bescheiden des Finanzamtes nichts ändern.

Dementsprechende Berechnungen von unserer Gemeindefinanzverwaltung haben ergeben, dass aufgrund von den o. a. gesetzlichen Vorgaben unsere ortansässigen Gewerbebetriebe mit den großen Gebäuden auf ihrem Grundstück ab dem Jahr 2025 zusammen ca. 50 – 55.000 €/Jahr weniger Grundsteuer bezahlen müssen.

Für eine Aufkommens-/Einkommensneutralität müsste der Gemeinderat hauptsächlich den Hebesatz B für Grundstücke, die mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut oder noch unbebaut sind, so festsetzen, dass diese Mindereinnahme von ca. 50 – 55.000 €/Jahr durch die Zahlungen für diese Grundstücke voll ausgeglichen wird.

Aufgrund der weiterhin guten Finanzlage von unserer Gemeinde empfahl der BM dem GR nicht nur einen Hebesatz festzulegen zur o. a. Einnahmenneutralität, sondern zugunsten der vielen Eigentümer von Grundstücken, die mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut oder noch nicht bebaut sind, einen Hebesatz, der diese Grundstückseigentümer um in der Summe ca. 25-30.000 € / Jahr entlastet. Um diese Summe hätte unsere Gemeinde ggfs. weniger Einnahmen.

Der GR bewertete diese Empfehlung als vernünftig. Dem GR wurden dazu die mit der Sitzungseinladung übermittelten Berechnungen mit verschiedenen Hebesätzen am großen Bildschirm erläutert und Fragen dazu beantwortet.

Im Anschluss daran legte der GR für die Haushaltssatzung 2025 fest, dass in der nächsten GR-Sitzung dementsprechende Hebesätze mit einer speziellen Hebesatz-Satzung festgesetzt werden sollen.

Für die Grundsteuer A = Betriebe der Land- und Forstwirtschaft ist dies ein Hebesatz von nur 490 v. H.

Mit diesem Hebesatz, der um 55 Prozentpunkte niedriger ist als der einnahmenneutrale Hebesatz von 545 v. H. werden die betreffenden Grundstückseigentümer um in der Summe rd. 1.400 €/ Jahr entlastet.

Für die Grundsteuer B = bebaute und unbebaute Grundstücke ist dies ein Hebesatz von nur 245 v. H.

Mit diesem Hebesatz, der um 20 Prozentpunkte niedriger ist als der o.a. einnahmenneutrale Hebesatz von 265 v. H. werden die betreffenden Grundstückseigentümer um in der Summe rd. 27.000 €/ Jahr entlastet.

Zugunsten der Grundstückseigentümer verzichtet damit unsere Gemeinde auf aktuell Grundsteuer-Einnahmen von jährlich rd. 28.400 €.

Einmal mehr ist somit die anhaltend gute Finanzlage von unserer Gemeinde für die Dettinger Bürger und Betriebe auch finanziell für sie nützlich.

Weil alle Gemeinden neue Grundsteuerbescheide erlassen müssen, sind die Rechenzentren, die die Bescheide drucken, total überlastet. Deshalb können die neuen Bescheide nicht schon Anfang des Jahres 2025, sondern etwas später zugestellt werden.
Wir bitten um Verständnis. Danke.